Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm/khu công nghiệp, khu chế xuất/sản xuất hoặc kinh doanh tập trung khác. Đây là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời hấp dẫn, nhưng nó cũng ẩn chứa không ít rủi ro, vậy nên nhà đầu tư cần lưu ý 5 điều sau trước khi “rót tiền” đầu tư.

1. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp không được quá 70 năm

Đất khu công nghiệp là gì?

Nhà đâu tư có thể tìm kiếm thông tin dễ dàng bằng một cái click chuột từ những từ khóa như mua bán đất khu công nghiệp giá rẻ,.. Các thông tin quảng cáo đa dạng, giới thiệu mua bán hấp dẫn nhưng không phải ai cũng hiểu rõ khái niệm đất khu công nghiệp là gì. Hiểu một cách đơn giản, đất khu công nghiệp (đất công nghiệp) là đất dành riêng cho việc xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất hoặc các khu sản xuất kinh doanh tập trung khác. Những khu đất này thường có diện tích rộng lớn, quy hoạch nằm cách xa khu dân cư, là nơi tập trung xây dựng và phát triển nhiều nhà máy, thu hút người lao động từ khắp nơi đổ về.

Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp

Căn cứ Nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai 2014, thời hạn sử dụng đất công nghiệp tùy thuộc vào thời hạn của dự án đầu tư, nhưng không được quá 70 năm. Nếu thời hạn đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của khu đất thì chủ đầu tư phải xin phép cơ quan chức năng và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật nếu được cho phép tiếp tục sử dụng đất.

Theo quy định, người sử dụng đất công nghiệp muốn xin gia hạn sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ yêu cầu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng. Hồ sơ này cần có các giấy tờ chính như: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác thể hiện việc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất, chứng từ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính…

2. Lợi thế khi đầu tư đất khu công nghiệp

Có thể liên kết, phát triển các loại hình bất động sản khác

Phát triển các khu công nghiệp đi kèm với việc một lượng lớn các chuyên gia, người lao động từ các địa phương khác đổ về, làm nở rộ các nhu cầu về nhà ở và dịch vụ. Tiềm năng kinh doanh khi đầu tư đất khu công nghiệp vì thế luôn hiện hữu, ví dụ như cho thuê mặt bằng/nhà xưởng/văn phòng/nhà trọ, cung ứng các dịch vụ như nhà hàng/quán xá…

Quy hoạch và hạ tầng được đầu tư bài bản

Quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp thường khá minh bạch, rõ ràng, hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Với những vị trí giao thông thuận lợi, gần đường lớn, việc đầu tư đất công nghiệp làm nhà máy, phân xưởng sẽ giúp cho chủ doanh nghiệp thuận tiện hơn trong việc đi lại, quản lý điều hành. Tuy nhiên, cũng không loại trừ trường hợp khách hàng mua đất công nghiệp gần các khu vực gần dân cư, hoặc sau khi nhà máy đi vào hoạt động thì có thêm khu dân cư xung quanh do quy hoạch thì sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình sản xuất kinh doanh do ảnh hưởng của dự án tới người dân, làm phát sinh những vấn đề tranh chấp, kiện tụng.

Tiềm năng tăng giá

Việc tập trung phát triển kinh tế công nghiệp cũng như những lợi thế nói trên sẽ góp phần thay đổi vị thế của các khu công nghiệp, dẫn tới thị trường nhà đất khu vực này có thêm cơ hội để tăng giá. Nhiều đất khu công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi công năng thành dự án nhà ở, giá trị đất khi đó tăng lên gấp nhiều lần. Nếu hồ sơ pháp lý rõ ràng, đầy đủ, nhà đầu tư có thể thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng phục vụ sản xuất kinh doanh.

3. Việc đầu tư đất khu công nghiệp vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Mua phải những khu đất công nghiệp còn mập mờ về thông tin quy hoạch, chưa được cấp phép xây dựng hoặc chậm trễ đầu tư… là rủi ro mà người mua có thể gặp nếu vội vàng “xuống tiền” mà không kiểm tra kỹ lưỡng các thông tin. Đã có không ít trường hợp những khu đất công nghiệp được môi giới quảng cá, tô vẽ rất hoành tráng nhưng trên thực tế lại không có tiềm năng phát triển, xung quanh chỉ là khu đất hoang, nhà đầu tư đổ tiền vào rất dễ bị chôn vốn. Người dân có nhu cầu về nhà ở xung quanh khu vực đất công nghiệp yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ. Do đó, việc kinh doanh phòng trọ khu vực đất công nghiệp sẽ phù hợp hơn với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi.

4. Thận trọng khi “đổ tiền” thuê đất khu công nghiệp

Nhiều doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài lựa chọn hình thức thuê đất trong các khu công nghiệp để có địa điểm phát triển sản xuất kinh doanh, cách thức này vừa có những ưu điểm vừa tồn tại những mặt hạn chế mà chủ doanh nghiệp cần lưu ý như sau:

Ưu điểm

Quy hoạch, hạ tầng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, xử lý nước thải được đầu tư, thông tin liên lạc, giao thông kết nối thuận tiện…

Khi thuê đất trong các khu công nghiệp, các doanh nghiệp sẽ được ưu đãi mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp tùy theo địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn.

Việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án được thực hiện dễ dàng vì nhìn chung sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ và nằm trong các khu công nghiệp nên tuân theo các quy định hiện hành và dễ dàng trong quá trình cấp phép.

Nhược điểm:

Người thuê đất khu công nghiệp để xây dựng nhà máy phải thanh toán chi phí dịch vụ công nghiệp và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng.

Việc sử dụng đất khi xây dựng khu công nghiệp phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp xảy ra va chạm hoặc tranh chấp với chủ đầu tư không uy tín, khách thuê có thể bị chèn ép hoặc trở thành bên yếu thế hơn do bị bất lợi về các điều khoản trong hợp đồng. Vì vậy, trước khi thuê đất cần tìm hiểu kỹ thông tin của chủ đầu tư, hỏi tư vấn luật sư hoặc những người có kinh nghiệm trong quá trình thương thảo hợp đồng thuê đất.

5. Đất công nghiệp sau khi thuê có thể chuyển nhượng cho bên thứ 3 thuê lại

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013, nếu chủ thể thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ cũng có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng. Như vậy, khi doanh nghiệp thuê toàn bộ thời gian sử dụng đất trong khu công nghiệp và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian, nhưng sau đó không có nhu cầu sử dụng để thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho bên khác thuê lại để thu hồi chi phí hoặc để nhận lấy một khoản lợi ích.

Qua bài viết trên đây, chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm đất khu công nghiệp là gì, những lưu ý khi đầu tư, giao dịch thuê mua hoặc chuyển nhượng đất khu công nghiệp.

02836366767